发布：济南中院新闻中心
转自：律脉
民间借贷到期后以房抵债的操作比较常见，但如何操作才是合法有效的，才是更规范更能保障债权人利益的，则需要关注和研究，也更需要经验。
指导案例72号
汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
▌裁判要点
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
▌关键词
▌相关法条
《中华人民共和国物权法》第186条
《中华人民共和国合同法》第52条
▌基本案情
原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
彦海公司辩称：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。
法院经审理查明：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
▌裁判结果
新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2号民事判决，判令：一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金9275057.23元；二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416300元；三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一终字第180号民事判决：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民一初字第2号民事判决；二、驳回汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求。
▌裁判理由
法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。（生效裁判审判人员：辛正郁、潘杰、沈丹丹）
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2015）民一终字第180号
上诉人（原审被告）：新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司。
法定代表人：甘彦海，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：汤龙。
被上诉人（原审原告）：刘新龙。
被上诉人（原审原告）：马忠太。
被上诉人（原审原告）：王洪刚。
上诉人新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）因与被上诉人汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院2015年4月27日作出的（2015）新民一初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月12日开庭进行了审理。彦海公司的法定代表人甘彦海及委托代理人许文忠、董晋湘，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的共同委托代理人丰培华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年3月18日和2014年3月27日，彦海公司与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚分别签订15份《商品房预售合同》，并向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心备案登记。
2014年6月18日，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司签订《商品房买卖合同》约定：一、买受人（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚）购买的商品房为：1、1号楼建筑面积：32617.85平方米；2、龙河南路沿街商铺建筑面积10197.94㎡；3、商业楼前广场、停车场及附着物的使用权；4、“紫荆公馆”1号楼至7号楼东侧公路以东，围墙以西住宅区地面约100个停车位（具体位置详见附件图纸上所载明的区域为准，具体车位数量以最终在指定区域内实际规划的车位数为准）；5、100个地下车位（位于临近1号楼地下出入口，并集中至两个到三个区域，具体位置详见附件图纸上所载明的区域为准）；6、紫荆公馆6号住宅楼6-102室（建筑面积114㎡）和6-103室（建筑面积166.48㎡）。二、计价方式与价款：总价款为人民币肆亿元整。付款方式及期限、面积确认及面积差异处理、逾期付款的违约责任、交付期限、逾期交房违约责任、交接、产权登记约定等以补充协议为准。
同日，双方签订《预售商品房补充协议》（预售房字201506号）。该协议约定：2013年7月15日甲方（彦海公司）与乙方（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚）签订的《借款合同》因甲方长期拖欠利息，已确定无能力偿还借款本金及利息，双方确定借款期限提前到期，甲方同意以物抵债并确认2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》为甲、乙双方在确认2013年7月18日至2014年3月27日签订并办理备案《商品房预售合同》的基础上形成，本补充协议为2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》的补充协议。经甲乙双方对账确认截止至2014年6月18日，乙方已付房款共计人民币361398017.78元，剩余38601982.22元未付。剩余房款待甲方给乙方办理完毕全部标的物房屋产权证书及土地使用权证书后的30日内，再由乙方一次性支付给甲方人民币38601982.22元。本合同在执行中发生纠纷，因此产生的诉讼费、公证费、评估费、律师费、过户费等实现债权的所有费用均由违约方承担。
2014年6月18日，彦海公司向王洪刚出具《甘彦海客户对账表》，证明截止2014年6月18日彦海公司共拖欠王洪刚借款本息合计10291205.65元（不包含案外人马炳臣、李静转给王洪刚的债务）。
2014年7月10日，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司经对账确认，截止2014年6月18日，彦海房产公司欠付四人借款本息合计248487812.13元。
2014年6月23日，彦海公司出具《承诺书》，承诺给买受方办理交房使用日期为2014年9月30日前，并承诺如未能按期向买受方交房，自2014年9月30日起，每月向买受方支付人民币1200万元的利息及违约金，直到交房完毕之日时止。
一审法院另查明，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚因本案所涉纠纷与新疆鼎信旭业律师事务所签订《委托代理合同》、《收费协议》，并向新疆鼎信旭业律师事务所缴纳律师代理费416300元。
一审法院再查明，2014年3月24日，彦海公司因委托刘新龙销售其开发建设的紫金公馆小区，将其公司公章一枚、合同专用章一枚、财务专用章一枚、甘彦海法定代表人私章二枚移交给刘新龙。刘新龙于2014年3月27日将上述印章退还彦海公司。
汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚起诉称，根据双方合同约定，彦海公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
彦海公司答辩称，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚和彦海公司有15份独立的合同，且四人之间不存在任何关系，在本案中不应同时作为原告，应分案起诉。汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司并没有购买和出售房屋的意思表示。15份房屋预售合同实际是名为买卖合同，实为借贷关系。商品房买卖实为借贷关系的担保。汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚在彦海公司向其借款期限尚未到期时，即要求彦海公司与其签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》，约定以流质的方式将之前预告登记房屋于2014年9月30日前交付四人，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，该抵押行为无效。双方签订的《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》存在显失公平、乘人之危的情况，属无效合同。汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚要求的违约金及损失费用无事实依据。
一审法院经审理认为，关于原告诉讼主体是否适格问题。彦海公司称，其与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚分别签订15份合同，应当分案诉讼。该院认为，2014年3月18日和3月27日，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司分别签订的15份《预售商品房买卖合同》为预告登记备案合同，该合同双方并未实际履行。备案合同签订后，四人与彦海公司于2014年6月18日签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》均载明买受人主体为汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚。故汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚共同诉讼主体适格。彦海公司提出四人应分别诉讼的抗辩理由，该院不予采纳。
关于双方签订的合同效力和法律关系问题。本案中，彦海公司合法取得商品房预售许可证后，将其开发的“紫荆公馆”的在建房产，与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚签订《商品房买卖合同》及《预售商品房...